Osoby planujące zakup mieszkania od firmy deweloperskiej powinny wcześniej zapoznać się z obowiązującymi przepisami oraz typowymi zasadami zawierania umów, aby uniknąć problemów lub rozczarowania, jeśli okaże się, że nie będą mogły kupić wybranego lokalu. Poniżej wyjaśniamy, na czym polega umowa rezerwacyjna z deweloperem.
Czym jest umowa rezerwacyjna z deweloperem?
Umowa rezerwacyjna z deweloperem to dokument, który wiąże strony w sprawie konkretnego mieszkania lub domu oferowanego w sprzedaży. Deweloper zobowiązuje się w niej, że przez określony czas nie sprzeda lokalu innemu klientowi, a osoba rezerwująca deklaruje chęć zawarcia umowy deweloperskiej w przyszłości. Takie rozwiązanie stosuje się głównie wtedy, gdy kupujący potrzebuje czasu na uzyskanie decyzji kredytowej, analizę dokumentów inwestycji lub konsultację z prawnikiem. Najczęściej umowę podpisuje się na okres od 14 do 30 dni. Zdarzają się też dłuższe terminy – do 2 lub 3 miesięcy – szczególnie w przypadku mieszkań oddanych już do użytkowania. Długość zależy od praktyki danej firmy oraz etapu inwestycji.
Czy umowa rezerwacyjna daje gwarancję zakupu lokalu?
Po podpisaniu umowy rezerwacyjnej kupujący zyskuje czas, ale nie zawsze pełną gwarancję, że lokal rzeczywiście zostanie dla niego zablokowany. Wszystko zależy od zapisów umowy. Jeśli dokument nie określa konsekwencji dla dewelopera za złamanie postanowień, rezerwacja może mieć charakter wyłącznie deklaratywny. W praktyce jednak większość firm respektuje warunki rezerwacji, zwłaszcza jeśli klient wpłacił opłatę rezerwacyjną.
Co powinna zawierać umowa rezerwacyjna z deweloperem?
Treść umowy rezerwacyjnej zależy w dużym stopniu od ustaleń między stronami, ale pewne elementy powinny się w niej znaleźć zawsze. Dokument powinien jasno określać lokal objęty rezerwacją, tj. jego powierzchnię, lokalizację i numer na planie inwestycji. Niezbędne są też dane obu stron oraz określenie czasu obowiązywania umowy.
Zazwyczaj umowa przewiduje opłatę rezerwacyjną, którą klient wpłaca przy podpisaniu. Jej wysokość często wynosi od 1000 do kilku tysięcy złotych. Warto zapisać, w jakich sytuacjach opłata ta podlega zwrotowi, a kiedy przepada. Jeśli strona planuje skorzystać z kredytu, powinna sprawdzić, czy bank będzie respektował umowę rezerwacyjną, czy dopiero deweloperską. Na etapie przygotowań można też poprosić dewelopera o wzór umowy rezerwacyjnej i na spokojnie przeanalizować go z pomocą prawnika od spraw mieszkaniowych.
Jakie są rodzaje umowy rezerwacyjnej z firmą deweloperską?
Umowy rezerwacyjne przy zakupie mieszkania od dewelopera mogą przyjmować różną postać, zależnie od tego, czy inwestycja podlega ustawie deweloperskiej z 2021 roku. Tak zwana zwykła umowa rezerwacyjna obejmuje podstawowe dane o lokalu, czas wyłączenia go z oferty i wysokość opłaty. W praktyce stosuje się zarówno umowy zgodne z ustawą, jak i cywilnoprawne – oparte jedynie na kodeksie cywilnym. Jeśli inwestycję rozpoczęto po 1 lipca 2022 roku, a deweloper prowadzi mieszkaniowy rachunek powierniczy, rezerwacja musi spełniać ustawowe wymogi. Zgodnie z prawem nieruchomości opłata nie może przekraczać 1% ceny lokalu i trafia ona na rachunek powierniczy oraz podlega zwrotowi m.in. w razie odmowy kredytu.
W starszych inwestycjach lub w sytuacjach wyłączonych z obowiązku rachunku powierniczego nadal funkcjonują umowy zawierane na podstawie przepisów ogólnych. W takim przypadku strony samodzielnie ustalają warunki, a pieniądze trafiają bezpośrednio do dewelopera. Spotyka się również umowy rezerwacyjne z elementami umowy przedwstępnej, które zawierają bardziej wiążące zapisy, np. określony termin podpisania umowy deweloperskiej i konsekwencje niewywiązania się.
Umowa rezerwacyjna to pierwszy krok na drodze do zakupu mieszkania od dewelopera. Pozwala zarezerwować wybrany lokal i zyskać czas na dopełnienie formalności, choć nie zawsze gwarantuje, że nikt inny nie kupi tego mieszkania. Dlatego przed podpisaniem warto sprawdzić, z jakim typem umowy mamy do czynienia i co dokładnie się w niej znajduje. To może uchronić przed niepotrzebnym stresem i stratą pieniędzy.
