Podpisujesz umowę deweloperską? To moment, który w praktyce przesądza o dalszym przebiegu całej transakcji. Od tego, co znajdzie się w jej treści, zależy, czy w razie opóźnień, zmian w inwestycji albo kłopotów finansowych dewelopera zachowasz swoje prawa. Adwokat wyjaśnia, na co zwrócić uwagę, zanim złożysz podpis na umowie deweloperskiej.1200
Sprawdź zapisy umowy rezerwacyjnej zawartej z deweloperem
Zawarcie umowy rezerwacyjnej często poprzedza podpisanie właściwej umowy deweloperskiej. To właśnie na jej podstawie kupujący rezerwuje lokal i zobowiązuje się do zawarcia późniejszej umowy deweloperskiej. Problem pojawia się wtedy, gdy umowa rezerwacyjna zawiera nieprecyzyjne zapisy albo nie spełnia wymogów ustawy deweloperskiej. Na przykład: jeśli strony nie określiły jednoznacznie, kiedy i w jakiej formie ma dojść do podpisania umowy deweloperskiej, deweloper może przedłużać termin jej zawarcia lub zaproponować nowe warunki, mniej korzystne dla nabywcy. W takiej sytuacji trudno wymusić realizację wcześniejszych ustaleń. Brak jasno ustalonego terminu lub warunków zawarcia umowy może wydłużyć cały proces i narazić kupującego na dodatkowe koszty, np. przez utratę zdolności kredytowej lub wzrost cen materiałów budowlanych.
Czy prospekt informacyjny ma znaczenie przed podpisaniem umowy deweloperskiej?
Prospekt informacyjny to dokument, który deweloper musi udostępnić jeszcze przed podpisaniem umowy deweloperskiej. Zawiera on dane o inwestycji, planowanym terminie zakończenia budowy, sytuacji prawnej gruntu, sposobie finansowania czy dotychczasowych doświadczeniach firmy. Nabywcy często go nie analizują lub nie wiedzą, na co zwrócić uwagę. Jeśli na przykład działka, na której powstaje budynek, jest obciążona hipoteką, a prospekt to pomija lub prezentuje niejednoznacznie, może dojść do poważnych konsekwencji. Kupujący musi mieć pewność, że deweloper dysponuje prawem do gruntu i nie ukrywa ryzyk finansowych. Dobrym rozwiązaniem jest dokładne przeanalizowanie treści prospektu informacyjnego pod kątem zgodności z przepisami prawa nieruchomości. Warto sprawdzić, czy dokument zawiera wszystkie wymagane informacje i czy odpowiada rzeczywistemu stanowi inwestycji oraz warunkom określonym w umowie.
Co powinna określać umowa deweloperska?
Umowa deweloperska musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego. Zgodnie z nowelizacją ustawy deweloperską z lipca 2022 roku powinna ona określać nie tylko cenę i termin zakończenia inwestycji, ale też szczegółowy opis lokalu, standard wykończenia, sposób odbioru technicznego oraz zasady rozwiązania umowy. Nieprecyzyjne sformułowania lub pominięcie tych elementów może rodzić problemy przy egzekwowaniu roszczeń. Przykładowo, jeśli nie określono dokładnie rodzaju materiałów wykończeniowych, nabywca może nie mieć podstaw do reklamacji. Umowa powinna także przewidywać, co się stanie w przypadku opóźnienia w przekazaniu mieszkania. Warto sprawdzić, czy zawiera realne zabezpieczenia dla obu stron, a nie tylko zapisy korzystne dla dewelopera.
Czy deweloper ma rachunek powierniczy?
Deweloper ma obowiązek założyć rachunek powierniczy, na który nabywca wpłaca środki za lokal. Wyróżnia się dwa typy: otwarty i zamknięty. W przypadku rachunku otwartego bank przekazuje środki deweloperowi stopniowo, zgodnie z postępem prac budowlanych. Rachunek zamknięty oznacza, że deweloper otrzyma całość dopiero po przeniesieniu własności na nabywcę. Ochrona środków nabywców jest znacznie silniejsza w drugim wariancie. Niestety wciąż wielu deweloperów stosuje otwarte rachunki, mimo że niesie to ryzyko utraty wpłaconych pieniędzy, jeśli inwestycja nie zostanie ukończona. Zdarza się też, że sprzedający przyjmuje środki na zwykłe konto, z pominięciem obowiązku prowadzenia rachunku powierniczego. Taka praktyka łamie przepisy ustawy deweloperskiej i może prowadzić do poważnych strat finansowych. Warto zapytać dewelopera o szczegóły rachunku i sprawdzić je w umowie oraz prospekcie.
Po nowelizacji ustawy deweloperskiej zwiększył się zakres ochrony nabywców nieruchomości. Przede wszystkim przepisy wprowadzają obowiązek zawarcia umowy deweloperskiej w formie aktu notarialnego, a środki wpłacane przez kupującego muszą trafić na rachunek powierniczy. Mimo tych zabezpieczeń warto za każdym razem sprawdzić, czy zapisy umowy są zgodne z obowiązującymi przepisami.
