Jako właściciel nieruchomości możesz zastanawiać się, na jakich zasadach można udostępnić swój lokal innym osobom. Czy każda z tych sytuacji wiąże się z korzyścią finansową? O czym warto pamiętać, aby korzystanie z lokalu odbywało się zgodnie z przepisami? Sprawdzamy, kto zgodnie z prawem może korzystać z twojej nieruchomości.
Najemca może korzystać z twojej nieruchomości
Najem to jedna z najczęstszych sytuacji, w której osoba trzecia legalnie korzysta z cudzej nieruchomości. Podstawę prawną dla tej formy korzystania z nieruchomości stanowią przepisy kodeksu cywilnego, w szczególności art. 659–692. Dodatkowo przy wynajmie lokali mieszkalnych zastosowanie mają także przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów. Najemca zawiera umowę z właścicielem i w zamian za opłatę zyskuje prawo do użytkowania lokalu. Umowa najmu nieruchomości zawarta na czas dłuższy niż rok wymaga formy pisemnej.
Wynajmujący przekazuje lokal do używania, ale nie przenosi własności. W praktyce z mieszkań najczęściej korzystają osoby prywatne wynajmujące je do celów mieszkaniowych lub firmy poszukujące lokali użytkowych. Warto zwrócić uwagę, że jeśli najemcy kończy się umowa i nie opuści lokalu to wówczas mamy do czynienia z bezumownym korzystaniem z rzeczy. Właściciel powinien wtedy zebrać dowody na nielegalne korzystanie, a w razie sporu wystąpić na drogę sądową.
Dzierżawca może zajmować twoją nieruchomość i czerpać pożytki
Dzierżawa różni się od najmu tym, że oprócz korzystania z nieruchomości dzierżawca może z niej także uzyskiwać pożytki. Taka forma często dotyczy gruntów rolnych, lokali handlowych czy parkingów. Zgodnie z prawem nieruchomości osoba dzierżawiąca zazwyczaj płaci właścicielowi czynsz dzierżawny i samodzielnie gospodaruje terenem. Właściciel nie traci prawa własności, ale udziela drugiej stronie uprawnień do prowadzenia działalności zarobkowej w obrębie nieruchomości. Warto wiedzieć, że dzierżawa opiera się na przepisach kodeksu cywilnego i jest uregulowana podobnie jak najem, choć jej zastosowania bywają bardziej komercyjne.
Czy można korzystać z nieruchomości bez opłat?
Użyczenie pozwala osobie trzeciej na korzystanie z nieruchomości bez ponoszenia opłat. Taki układ zazwyczaj dotyczy relacji rodzinnych lub znajomych. Właściciel zgadza się na nieodpłatne oddanie lokalu do użytku, najczęściej na czas określony lub do momentu wypowiedzenia. Korzystający nie zyskuje prawa własności, a jedynie może używać lokalu zgodnie z jego przeznaczeniem. Przykładem może być sytuacja, gdy właściciel mieszkania pozwala krewnemu zamieszkać w nim bez czynszu. Jednak także w przypadku użyczenia rekomendujemy sporządzenie pisemnej umowy, aby uniknąć nieporozumień co do warunków.
Prawo dożywotniego zamieszkania po przeniesieniu własności
W niektórych przypadkach osoba, która przestała być właścicielem nieruchomości, nadal może w niej mieszkać do końca życia. Dzieje się tak na przykład przy umowie dożywocia, gdzie w zamian za przekazanie własności drugiej stronie przysługuje prawo do opieki i dożywotniego korzystania z lokalu. Uprawnienie to może przyjąć formę służebności osobistej i zostać ujawnione w księdze wieczystej. Osoba taka ma wtedy prawo zamieszkiwać w lokalu bez ponoszenia opłat czynszowych i bez względu na to, kto formalnie jest właścicielem. Nowy właściciel nie może jej usunąć ani ograniczyć dostępu do mieszkania. Służebność osobista wygasa dopiero z chwilą śmierci osoby uprawnionej.
Jeśli jesteś właścicielem nieruchomości, możesz udostępnić lokal osobom trzecim m.in. na zasadach najmu, dzierżawy, użyczenia lub w ramach umowy dożywocia. W każdej z tych sytuacji warto (choć nie zawsze wymaga tego prawo) sporządzić pisemną umowę, aby zabezpieczyć się przed nieporozumieniami, roszczeniami lub trudnościami z odzyskaniem lokalu.
