Planujesz zakup nieruchomości od dewelopera? Musisz pamiętać, że podpisanie umowy deweloperskiej często generuje też koszty związane z dopełnieniem formalności prawnych. Jakie opłaty wiążą się z umową deweloperską? Wyjaśniamy.
Taksa notarialna, czyli wynagrodzenie notariusza
Podpisanie umowy deweloperskiej odbywa się w formie aktu notarialnego, co oznacza konieczność skorzystania z usług notariusza. Pobiera on opłatę nazywaną taksą notarialną, której wysokość jest regulowana przepisami prawa. Koszt ten zależy od wartości nieruchomości, a maksymalne stawki określa rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości. Na przykład, przy zakupie mieszkania wynoszącego 300 000 zł, opłata notarialna może sięgać ok. 1 010 zł + 0,4% od nadwyżki ponad 60 000 zł. Ustawa deweloperska nakłada obowiązek podziału tych kosztów między kupującego a dewelopera, co zmniejsza obciążenie finansowe nabywcy. Warto również pamiętać, że taksa notarialna obejmuje zarówno sporządzenie umowy deweloperskiej, jak i dokumenty przenoszące własność nieruchomości.
Koszt wypisów aktu notarialnego
Po podpisaniu aktu notarialnego konieczne jest uzyskanie wypisów tego dokumentu, które stanowią jego oficjalne kopie. Są one niezbędne nie tylko dla kupującego, ale również dla dewelopera, banku (w przypadku kredytu hipotecznego), a także sądu prowadzącego księgi wieczyste. Notariusz nalicza opłatę w wysokości do 6 zł za każdą rozpoczętą stronę wypisu, co oznacza, że końcowy koszt zależy od długości dokumentu. Przykładowo, przy umowie liczącej 20 stron i konieczności przygotowania trzech wypisów, opłata ta może wynieść nawet 360 zł.
Podatek VAT zawarty w cenie nieruchomości
Zakup nieruchomości od dewelopera podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (VAT). Jego stawka różni się w zależności od powierzchni lokalu — dla mieszkań do 150 m² i domów do 300 m² wynosi 8%, a dla większych nieruchomości 23%. Ważne jest, aby upewnić się, że cena podana w umowie deweloperskiej uwzględnia już VAT, co eliminuje ryzyko nieprzewidzianych kosztów. Warto również zauważyć, że w przypadku zakupu garażu lub miejsca postojowego, mogą obowiązywać inne stawki podatkowe.
Opłaty sądowe związane ze wpisem do księgi wieczystej
Po podpisaniu umowy deweloperskiej wymagane jest dokonanie wpisu roszczenia o przeniesienie własności na nabywcę. Opłata sądowa za ten wpis wynosi 150 zł. Po zakończeniu inwestycji i zawarciu umowy przenoszącej własność konieczne jest również założenie księgi wieczystej, której koszt wynosi 100 zł i dokonanie do niej wpisu prawa własności o wartości 200 zł.
Zaliczki i zadatki wpłacane na rzecz dewelopera
Deweloperzy często wymagają od nabywców wpłacenia zaliczki lub zadatku jako potwierdzenia poważnych zamiarów zakupu. Kwota ta zazwyczaj wynosi od 10% do 30% wartości nieruchomości i jest uzgadniana indywidualnie. Na przykład, jeżeli mieszkanie kosztuje 600 000 zł, to zadatek 10% na rzecz dewelopera wyniesie 60 000 zł. W przeciwieństwie do zaliczki zabezpiecza on obie strony. Oznacza to, że w przypadku niewywiązania się z umowy przez kupującego, deweloper ma prawo zatrzymać zadatek. Z kolei, jeśli to on naruszy warunki umowy, kupujący może żądać zwrotu zadatku w podwójnej wysokości.
Koszty związane z kredytem hipotecznym
Kupno mieszkania na kredyt hipoteczny generuje dodatkowe wydatki, takie jak:
- prowizja bankowa (wynosząca zwykle od 0% do 2% kwoty kredytu);
- opłata za wycenę nieruchomości (od 300 do 1 000 zł);
- koszt ustanowienia hipoteki (200 zł za wpis do księgi wieczystej);
- ubezpieczenia wymagane przez bank.
Należy również wziąć pod uwagę miesięczne raty kredytu, które będą obciążały budżet domowy przez wiele lat.
Opłaty administracyjne za zmiany lokatorskie
Niektórzy nabywcy decydują się na wprowadzenie zmian w projekcie mieszkania, takich jak przestawienie ścian działowych czy instalacji. Deweloperzy często naliczają opłaty za takie modyfikacje. Przykładowo, zmiana układu ścian działowych może kosztować 1 500 zł, a dodatkowe gniazdko elektryczne – 100 zł. Wydatki te zależą od zakresu modyfikacji oraz etapu budowy, na którym są one zgłaszane. Deweloper może też pobierać opłaty za inne czynności administracyjne, takie jak sporządzanie aneksów do umowy czy udostępnienie dodatkowej dokumentacji.
Oprócz kosztów podpisania umowy deweloperskiej należy pamiętać o wydatkach dotyczących prawnych kwestii zakupu nieruchomości. Chociaż bardzo często podnoszą one ostateczny koszt inwestycji, to są niezbędne do zabezpieczenia interesów nabywcy i dewelopera.
