Zdarza się, że kupujący nie może od razu sfinalizować nabycia nieruchomości, ponieważ czeka na decyzję banku w sprawie kredytu lub musi skompletować wymagane dokumenty. W takiej sytuacji zależy mu na tym, aby wcześniej zabezpieczyć swoje interesy i zarezerwować wybraną nieruchomość. Jakie kroki prawne może podjąć, zanim podpisze umowę przyrzeczoną? Adwokat analizuje, czym jest umowa przedwstępna.
Czym jest umowa przedwstępna przy zakupie nieruchomości?
Umowa przedwstępna to porozumienie, w którym strony zobowiązują się do zawarcia w przyszłości określonej umowy na wcześniej ustalonych warunkach. Zawiera się ją, gdy np. jedna ze stron czeka na decyzję kredytową, komplet dokumentów lub zakończenie negocjacji. Chroni przed zmianą warunków przez drugą stronę. Stosuje się ją m.in. przy najmie, wykonaniu usług, przeniesieniu udziałów w spółce, darowiźnie czy dzierżawie.
Najczęściej dotyczy sprzedaży nieruchomości – mieszkań, domów, działek. Nie przenosi własności, ale zabezpiecza interesy stron przed finalizacją transakcji. Zawiera cenę, opis nieruchomości, dane stron i termin zawarcia umowy przyrzeczonej. Często dodaje się też zapisy o zadatku lub zaliczce. Warto skonsultować treść umowy przedwstępnej z prawnikiem od umów, który zna praktykę rynku i przepisy prawa kontraktowego.
Czy umowa przedwstępna musi być notarialna?
Polskie prawo nie wymaga formy aktu notarialnego dla umowy przedwstępnej dotyczącej sprzedaży nieruchomości. Można ją sporządzić w zwykłej formie pisemnej. Jednak taka wersja nie daje możliwości dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej na drodze sądowej. Sąd może jedynie przyznać odszkodowanie, jeśli jedna ze stron wycofa się bez uzasadnienia. W przypadku gdy strony podpiszą umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego, druga strona może żądać przed sądem zawarcia umowy końcowej na ustalonych wcześniej warunkach. Akt notarialny zwiększa skuteczność zabezpieczenia interesów kupującego. Z tego powodu przy poważnych transakcjach warto rozważyć taką formę.
Na czym polega weryfikacja umowy przedwstępnej przez prawnika?
Sprawdzenie umowy przedwstępnej przez prawnika polega na ocenie jej zgodności z prawem oraz zabezpieczeniu interesów klienta. Prawnik analizuje, czy dokument zawiera wymagane elementy i czy nie pojawiają się w nim niekorzystne lub niejasne zapisy. Sprawdza dane nieruchomości, terminy, zobowiązania stron, sposób płatności i kary umowne. Może też wykryć błędy formalne i sformułowania, które prowadzą do sporów. Wychwyci również postanowienia działające na niekorzyść kupującego, np. zapis: „Kupujący zrzeka się jakichkolwiek roszczeń względem sprzedającego po wydaniu nieruchomości”. Taka klauzula może utrudniać dochodzenie napraw w razie ujawnienia wad. Analiza umowy obejmuje też ocenę zgodności z przepisami o ochronie konsumenta, co ma znaczenie zwłaszcza przy zakupie od dewelopera. Prawnik może zaproponować zmiany zwiększające bezpieczeństwo transakcji.
Najczęstsze błędy w umowie przedwstępnej
W praktyce w umowie przedwstępnej pojawiają się konkretne błędy, które mogą znacząco utrudnić albo nawet uniemożliwić zawarcie umowy przyrzeczonej.
Do najczęstszych błędów należą:
- brak jednoznacznego wskazania ceny sprzedaży nieruchomości
- brak terminu dokonania zapłaty
- brak postanowień o karach umownych za opóźnienie w przekazaniu praw własności
- brak zapisów o konsekwencjach niewywiązania się z umowy
- brak ustalenia, która strona ponosi koszty aktu notarialnego
- brak ustalenia, czy sprzedający faktycznie jest właścicielem nieruchomości lub, czy ma pełne prawo do jej sprzedaż
- zapis ograniczający odpowiedzialność sprzedającego z tytułu napraw gwarancyjnych
- mylenie zaliczki z zadatkiem
- wskazanie dwóch różnych terminów wydania nieruchomości
- brak danych identyfikujących nieruchomość, np. numer księgi wieczystej
Weryfikacja umowy przedwstępnej przez prawnika obejmuje przede wszystkim sprawdzenie, czy jest zgodna z przepisami prawa kontraktowego oraz, czy odpowiada interesom stron. Mimo że nie jest to jeszcze umowa przyrzeczona, czyli ostateczna, to ma charakter wiążący. Warto poświęcić czas na jej dokładne przeanalizowanie i skorzystać z pomocy prawnika, aby uniknąć błędów i niekorzystnych zapisów.
