Prowizja pośrednika od obu stron transakcji bywa źródłem sporu, zwłaszcza gdy opłatę ma ponieść zarówno właściciel, jak i osoba kupująca lub wynajmująca lokal. Sam udział pośrednika w prezentacji mieszkania nie wyjaśnia jeszcze, kto i na jakiej podstawie powinien zapłacić wynagrodzenie. Z poniższego artykułu dowiesz się, kiedy biuro ma podstawę do żądania zapłaty oraz jakie zapisy umowy wymagają szczególnej uwagi.
Czy pobieranie prowizji od sprzedającego i kupującego jest dopuszczalne?
Polskie przepisy nie wprowadzają ogólnego zakazu pobierania wynagrodzenia od sprzedającego i kupującego albo od wynajmującego i najemcy. Taki model wymaga jednak dwóch odrębnych podstaw umownych, ponieważ zobowiązanie jednej osoby nie obciąża jej kontrahenta. Zakres czynności pośrednictwa określa umowa zawarta w formie pisemnej lub elektronicznej pod rygorem nieważności. Dokument powinien wskazywać między innymi usługę, stawkę, sposób jej obliczenia i zdarzenie powodujące obowiązek zapłaty. Gdy zapisy są niejasne albo biuro żąda kwoty niewynikającej z ustaleń, prawnik od spraw mieszkaniowych może ocenić, czy roszczenie ma podstawę w treści kontraktu.
Kiedy kupujący musi zapłacić prowizję pośrednikowi?
Kupujący nie ma obowiązku finansowania biura tylko dlatego, że znalazł jego ogłoszenie, obejrzał lokal lub zawarł umowę ze sprzedającym. Obowiązek zapłaty prowizji pośrednikowi powinien wynikać z osobnej umowy zawartej z nabywcą. Sam formularz prezentacji nie przesądza o powstaniu długu, jeżeli nie określa stron, zakresu świadczenia i wynagrodzenia. Przed złożeniem podpisu należy ustalić, czy agent ma jedynie udostępnić ofertę, czy również zebrać dokumenty, pomóc w negocjacjach i koordynować czynności u notariusza. Pomoc prawna przy zakupie mieszkania pozwala sprawdzić zwłaszcza zapisy przewidujące pełną opłatę już po wskazaniu adresu lub podpisaniu umowy przedwstępnej.
Czy pośrednik musi ujawnić, że reprezentuje obie strony transakcji?
Ustawa o gospodarce nieruchomościami nie zawiera osobnego przepisu, który wprost nakazywałby uzyskanie zgody klienta na pobieranie wynagrodzenia od kontrahenta. Informacja o takim modelu powinna jednak znaleźć się w umowie, ponieważ wpływa na ocenę zakresu obowiązków oraz możliwego konfliktu interesów. Problem pojawia się wtedy, gdy pośrednik zapewnia sprzedającego, że wynegocjuje najwyższą cenę, a kupującemu obiecuje uzyskanie możliwie największego rabatu. Bezpieczniejszy zapis wyjaśnia, że biuro obsługuje obie strony, otrzymuje od nich osobne wynagrodzenie i wykonuje dla każdej z nich czynności opisane w odrębnym dokumencie. Ukrycie tej informacji zwiększa ryzyko sporu o rzetelność usługi.
Kiedy żądanie drugiej prowizji może być bezpodstawne?
Podstawą sporu może być brak wymaganej formy umowy, nieuzgodniona stawka, niespełnienie warunku naliczenia prowizji albo zastosowanie niedozwolonego postanowienia wobec konsumenta. Szczególnej uwagi wymaga dokument podpisany podczas prezentacji mieszkania, na przykład na klatce schodowej, ponieważ może być umową zawartą poza lokalem przedsiębiorstwa. Konsument ma wtedy co do zasady 14 dni na odstąpienie, choć rozliczenie wykonanych wcześniej czynności zależy między innymi od żądania rozpoczęcia usługi przed upływem tego terminu. Trzeba też sprawdzić klauzule przewidujące zapłatę po zakończeniu współpracy. Powinny one dotyczyć transakcji pozostającej w związku z działaniami pośrednika, a nie każdego późniejszego zakupu.
Prowizja pośrednika od kupującego i sprzedającego jest dopuszczalna, lecz każda opłata wymaga osobnej umowy i jasno określonej usługi. Przed podpisaniem dokumentu trzeba sprawdzić kwotę brutto, termin płatności, zakres pracy agenta oraz informację o obsłudze kontrahenta. Jeżeli treść umowy budzi wątpliwości lub przewiduje nietypowe zasady rozliczeń, bezpieczniej wyjaśnić je przed zawarciem transakcji niż po powstaniu sporu.
